明确到2020年全国要基本完成城市棚户区改造任务,是棚改货币化推动的

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明确到2020年全国要基本完成城市棚户区改造任务,是棚改货币化推动的

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根据2014年3月国务院发布的《国家新型城镇化规划(2014~2020年)》,明确到2020年全国要基本完成城市棚户区改造任务。

如果说这一轮房价上涨,尽管涨得人心惶惶,但一线城市房价飙升多少还在意料之中,毕竟有经济支撑、有人口流入。然而,三四线房价的暴涨,就有些让人不能理解了。

也就说到了2020年,全国城市中心区的改造就基本要结束了,其中当然就包括北京核心区历史文化街区的公房改造退租工作。

要说三四线城市房价的火爆,除了一二线被限购政策挤出的炒房客,更重要的,是棚改货币化推动的。

据此国务院提出棚户区改造的两个三年计划:

“棚改货币化”促使大量资金进入三四线城市,带动了当地的购买力。棚改专项贷款发到地方,国开行通过棚改专项贷款向地方,地方通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,居民拿到补偿款去买房。这就形成了资金流的闭环,相当于为房企找到了“客户”。

第一个是2015-2017年,三年合计实现棚户区改造1800万户,实际完成接近1900万套,总共砸进了接近4.8万亿的棚改资金。

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第二个三年计划是从2018-2020年,三年合计要再次实现1500万套的棚户区改造计划,计划需要再投入4.2万亿的资金才能完成。

因此,三四线城市房价的上涨,是外力的推动,并非内在具有增长的因素。如果盲目介入,尤其是在房价涨起来之后入场,那么后期很可能会遭遇房价缺乏上涨动力,投资者资金被套住的窘境。

这样一来,棚改6年,就要花掉高达9万亿的资金!

现在,这个窘境可能要来了。

但是随着棚改任务接近尾声,全国棚改量及政策已经开始进入全面收缩的轨道:2019年,全国棚改量仅有285万套,相比2018年大幅缩水50%。

长春市政府发布通知,宣布取消棚改项目货币化安置购房奖励政策,鼓励有条件的棚改项目新建一定数量的回迁安置住房。

由于2018年全国实际棚改数量高达626万户,那么2019-2020年剩余任务量就只有880万套了,如果按照50%减量开工,2019-2020年只需要完成440套就基本完成任务了。

此前,住建部等六部委也宣布,应控制棚改货币化安置比例,更多采取新建安置房的方式。

2019年已经计划开工285万套,2020年只需要再实施155万套就基本完成了减量计划任务:意味着2020年全国棚改量还要持续压缩50%。

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2019年棚改开工计划目标全部腰斩

无疑,这将对三四线楼市前期上涨的动力,产生釜底抽薪的效应。

三四线城市到了该卖房的时候了

事实上,三四线楼市的高房价,一直存在一定投资风险。三四线城市人均收入是一线城市、二线城市的三分之一,房价却等同于二线城市,难道还能说这样的楼市没有泡沫吗?

2019年我国各地棚户区改造任务约285万套,与2018年的626万套相比,棚改开工计划目标已经腰斩,这将成为共识。

三四线城市的房子,还值得买吗?

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从以往的经验看,市场对于政策,有一个滞后性。尽管断了棚改货币的资金流,但三四线城市房价要回归理性,还需要有一个过程。

而从全国37个省市的棚改任务来看,仅有广西、福建、天津、广东、西藏等五省市是增加的,剩余的省市全部减少了今年的棚户区改造户数。

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其中有13个省份棚户区改造减少量至少在50%以上:厦门减少了100%,贵州和黑龙江减少了80%,山东、山西、湖南、河南等地都在70%以上。

所以说,要判断一个地区房价涨不涨,难说;但判断一个投资目的地是否安全,却有路可循,那就是看人口流向,只有人口长期流入的城市,房价才有希望。

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但现在什么情况?

预计到了2020年,全国大部分省市的棚户区改造都将全部结束:意味着依靠棚户区改造推动的三四线楼市将面临巨大利空。

城镇化接近顶部,曾经大量进城的农民,未来不会再有更多;很多人从农村进入三四线城市,但他们会发现三四线城市可以立足,但难以富足。只要有机会,也会向一二线城市进发。

最近北京市政府印发了《北京市2019年棚户区改造和环境整治任》:2019年北京棚户区改造仅有1.5万户,比2018年的2.5万户再减少1万户,预计到了2020年,北京棚户区改造户数将会在1万户以内。

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更少的流动人口、更多的去往一二线城市,由此,流入人口减少,流出人口增加,放水的速度大于进水的速度,这个水池子只会原来越空;没有了水,三四线城市的房价这艘“大船”还能浮起来吗?

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所以,趁市场还没反应过来,赶紧先出手多余的房产,说不定还能蒙到几个小高价;错过这一波,在等待下一次放水,那就不定到哪年去了。就算未来还有暴涨,这些年等待的机会成本,又会有多少呢?

政府高隐形债务+推高城市高房价

本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

成为棚改缩量的核心两大因素

关于棚改缩量,我们认为主要是基于两个方面的因素导致的:

第一:为了控制政府隐形债务,变棚改贷款为棚改专项债,让棚改缩量成为必然选择。

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