要说这种房子涨价了开发商和购房者就皆大欢喜,房价下跌、限购政策放松成为楼市看点

图片 2

要说这种房子涨价了开发商和购房者就皆大欢喜,房价下跌、限购政策放松成为楼市看点

| 0 comments

图片 1

一轮全国性的降价潮来临将不可避免,多数城市的“救市”政策效果并不明显。上市房企年报业绩压顶,势必会采取相对应的措施抢收“金九银十”,在9-10月加大推盘力度。适度的价格策略调整,成为大多数房企的必然选择。从目前市场表现来看,全国楼市大范围的“降价潮”即将来临。一些大型品牌开发企业的项目将出现20%-30%的大幅降价市场行为,并且降价楼盘会越来越多。

在我们天朝,做开发商的胆子一般都很大。

中国经营网综合报道】今年以来,房价下跌、限购政策放松成为楼市看点。告别黄金十年,房地产的未来依然众说纷纭。那么今年下半年的楼市走势如何呢?

没钱的要敢借钱,负债率百分之七八十都是小case;没地的要敢圈地,哪怕抢到的地王,楼面价都超出了周边楼盘的精装价。

据21世纪经济的报道,8月25日,在阿里推出定期理财平台招财宝的同一天,淘宝万科[简介最新动态]高调宣布合作,“淘宝用户全年花了多少钱,就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款,最高可抵扣200万元”。

但胆子再大的开发商,对于降价都是有点手软的——除非根本不在乎售楼处被砸。

“本质上相当于降价促销,万科开始提前布局‘金九’销售。促销幅度平均为总价款的3.5%左右,与我们提示的‘金九’价格预计将环比下行0-5%一致。”中金房地产分析师宁静鞭表示。

要说这种房子涨价了开发商和购房者就皆大欢喜;房子降价了购房者就要“维权”、砸售楼处的奇景,不知道全世界是不是只有我们天朝才有,而且还常演常新,隔两三年总能看到一波。

在房地产传统销售旺季“金九银十”来临之前,不少房企在酝酿新一轮降价促销行动。

有点说远了。

房企成绩单

说回最近的新闻吧。据说山东济南某楼盘,新房价格由前期的精装22000元/平米降到了后期的毛坯17000元/平米,又有业主出来维权了。

随着中报披露进入倒计时阶段,上市房企财务状况轮廓也已基本清晰。截至8月27日,包括“招、保、万、金”四大地产巨头在内的近百家上市房企已经晒出了中期“成绩单”。

因为这中间降低的差价,早就超过了精装的成本。一套140平左右的房子,房价等于下降了21万。

报告期内,98家上市房企业累计实现营业收入从上年同期的2130.26亿元略增至今年上半年的2298.78亿元,增加了168.52亿元,同比增幅为7.9%。

1

不过,行业增收不增利。今年中期,上市房企实现利润总额和归属母公司股东的净利润却并没有同步增长。其中,98家上市房企实现利润总额基本不变,从去年上半年的403.42亿元微增至403.44亿元;但实现净利润总额却从去年同期的265.42亿元下降至今年中期的259.03亿元,减少了6.39亿元,降幅为2.4%。

这是某地某楼盘的个案特例吗?不是。

其中,“招保万金”四巨头中,金地集团[简介最新动态]今年中期净利润降幅更是近五成,位居四巨头垫底位置,招商地产[简介最新动态]则以三成的净利润降幅紧随其后。

虽然国家统计局的8月相关数据还没出来,但在某自媒体发布的“全国32城市近一年房价走势及月环比查询表”上,却能对近期全国多城市的房价走势情况有个初步印象。

相比之下,面对房地产行业调整的态势,保利地产和万科A两大房企龙头仍保持了逆势增长,期末分别实现净利润为38.22亿元和48.09亿元,同比分别增长12.19%和5.55%。

图片 2

与此同时,98家上市房企整体经营活动现金流情况呈进一步恶化态势。统计数据表明,上述98家上市房企整体经营活动现金流量净额从去年同期的-428.40亿元减少至今年中期的-824.78亿元,同比大幅减少92.53%。

从图中可见,全国32个城市中,价格下跌的城市有16个,已经占到了一半!

对此,国金证券分析师曹旭特表示,“按我们对2014年行业资金流入和流出项的预测,今年房地产企业资金盈余将接近2008年也即历史最差水平。”曹旭特称,今年资金情况会比较接近2011年水平,因为当时融资结构已经发生变化,金融机构贷款占比已经降至58%,和目前水平比较接近。

在这些城市中,既有北京,广州这两个全国瞩目的超一级城市;也有杭州、西安这种时不时就要上个头条的网红城市;还包括石家庄,天津,惠州,南京,大连,武汉,福州,厦门,哈尔滨,珠海,昆明,宁波。

“但不同之处在于,2011年房地产行业资金盈利比例达到6.8%,高于我们预测的2014年行业仅1.8%的资金盈利比例水平。因此,按房地产行业自身规律演变,今年底开发商的资金链不会好于2011年的水平。”曹旭特强调。

虽然来自于自媒体的统计未必能带给人们如同国家统计局数据这样的权威感,但大体的市场印象还是能得出结论的。

价格战即将开始

2

在香港参加绿城中期业绩发布会期间,一位媒体记者向孙宏斌开玩笑说,“如果我找你买绿城杭州的房子,你可以打几折?”孙宏斌沉默了一下回应称,“不用找我,直接去项目就可以打七折。”

那么问题来了,这么多城市都出现了房价下跌现象,是说明市场底部要来了吗?

孙宏斌解释,“我曾经说绿城的房子降价是没有道理的,但不是说不降价,价格一定要随行就市,所以降价了就是好机会。媒体不能绑架了我们,搞得我们跟傻子似的,别人都降价了,我们就在那给人站岗。”

有业内人士认为,单纯的房价下跌还不足以说明问题。但如果新房价格下跌,带动二手房价格跟着下跌,俗称的一手杀二手,那倒是市场下行明显的一个信号。

在宋卫平时代,绿城中国坚持“不降价”的形象已经深入人心。但时移势易,据知情人士透露,绿城中国旗下多个项目已开始降价换取销量。

为什么这么说?

房地产传统销售旺季“金九银十”来临前,房企需要为降价找一个“合适的理由”。一向对市场敏感度较高的万科老大,选择通过拥抱互联网的方式降价。据悉,万科与淘宝合作的活动时间为2014年8月25日至9月30日。优惠额度的计算方法是取淘宝用户过去一年的消费金额,即以2013年8月1日到2014年7月31日为准。

因为通常情况下,新房和二手房的客户是不重合的,同样的地段和品质下,新房价格必然比二手房价格高。

21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰分析,表面上看,这是万科与淘宝的一次营销活动,但实际上是万科的一次变相降价行动。在此前的楼市两轮调整期间,万科都进行了降价,2008年还是率先降价,并引发业主抗议。但万科总裁郁亮8月18日在万科中期业绩发布会上表示,房地产市场的调整是有一个完整周期的,如果调整不到位会带来更加混乱的局面,因此,希望此次市场调整能够坚持。也就是说,万科的判断是,房地产市场还会继续调整,万科正是据此展开了降价行动。

但现在有两个“意外”出现:一是,政府严格的限价令,让新房价格有了天花板,各地一二手房价格倒挂成了屡见不鲜;二是,在供给不增的情况下,面对蜂拥而来的买房人,摇号成了无奈的法宝。

桑豫峰认为,万科的行动具有标志性意义。在全国二三线城市普遍取消限购的背景下,商品房去库存情况并不理想,房地产上市公司的中报都比较难看,如果在即将到来的9-10月销售旺季,还不能有所收获,则全年业绩难保。

背离了真实市场的需求,新房和二手房不但出现了诡异的价格倒挂,而且客户也出现了诡异的重合。

雅居乐在中期业绩发布会上明确表示,下半年,雅居乐旗下多个项目将持续推出新产品,大部分为针对首次置业或改善型需求的刚需产品。价格方面,雅居乐将会继续采取灵活的营销策略及合理定价,以完成480亿元的全年预售目标。雅居乐近一个月来连续在北京进行旅游地产营销活动。

有多少人是在新房屡摇不中的前提下,才被动进入到了二手房市场?

净利:跌落10%红线

这种情况的楼市热度还在,并不会出现所谓的一手二手相爱相杀的情况。

8月26日举行的融创中国中期业绩会上,融创中国执行总裁汪孟德说,“今年上半年,融创中国的净利润率可能只有六七个点。”汪孟德称,对融创而言,净利润率低是由很多复杂的原因造成的,包括业绩结算、土地成本以及调控等因素。

但是,假如新房限购的限制开始明紧暗松,抢房潮盛况不在,新房开始各种打折优惠送面积……换句话说,新房在反应真实市场需求的情况下,出现价格下跌,那么对二手房市场就必然造成实实在在的暴击伤害。

不过,净利表现不佳,并非融创中国一家的烦恼。2014年上半年,绿城中国毛利率为25.67%,净利率为4.88%,同比分别下降5.2个百分点、13.3个百分点。其中物业销售毛利率为24.0%,较2013年同期的29.7%下降5.7个百分点。金地集团上半年净利润仅1.58亿,同比腰斩。

所以,有心者不妨观察一下,当这种一手杀二手的情况出现时,可见市场确实到了下行明显的阶段了。

受调控以及土地成本等因素影响,房企的净利水平持续下滑。不少房企净利润已跌至个位数。苦日子正在到来。如同万科董事会主席王石所言,房地产黄金时代已经结束,在经济高速增长期,房地产行业“弯下腰就是金灿灿的”,但白银时代“不再是弯下腰金灿灿的一片”了。

3

兰德咨询总裁宋延庆感慨称,“从目前各家房企中报来看,房企毛利率下滑速度非常快,大概每年下滑3-5个百分点;净利润率则每年下滑1个百分点,这是一件很残酷的事情。”

昨天(27日)早上,央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款(九期)招投标结果”,中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。

宋延庆曾在今年上半年预计,所谓房地产暴利,已是明日黄花,如果仅看利润率,房地产已属“中利行业”,而到2015年很有可能触及“10%红线”。

有学者认为,这次“加息”透露了央行有意引导市场利率小幅走高。对于楼市来说,算是一个利空。当然具体效果,还要看后续各地房贷的真实利率。

从已公布的中报来看,不少房企已提前跌落10%红线。

而今年下半年的普遍市场行情,业内已经有的共识是,房产调控会继续加码。

利润如何反击

不管是史无前例的“坚决遏制房价上涨”,还是接二连三的组合拳:密集约谈、共有产权房、租售同权……都在改变着市场预期。

宋延庆表示,一旦净利润率低于10%,房地产行业就进入了另一个历史阶段。房地产有息负债利润都比较高,一般都高于10%。一旦其净利润无法跑赢有息负债利润,就将是很大挑战。

相关文章

发表评论

Required fields are marked *.


网站地图xml地图