专家也不知道,但住宅建设用地使用权到期该怎么续期

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专家也不知道,但住宅建设用地使用权到期该怎么续期

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买套房子不容易,可是当千辛万苦甚至动用家庭6个钱包凑钱买了房几十年后,你发现原来土地是租来的,房子虽然是你的,可是作为附着物,皮之不存毛将焉附?所以当你网上搜索一下,大部分人最关心的就是房子70年产权到期后该怎么办?到底要不要交钱?

作为现代人最重要的财产,房子的权利如何设计和保护,一直是民法典被寄予厚望的焦点。4月20日,民法典物权编草案提请十三届全国人大常委会二次审议。二审稿中新增了“居住权无偿设立”,却依然未对房屋产权届满续期做出明确规定。居住权自2007年被删除后再次回归,房屋产权续期悬而未解,民法典给出了答案,也留下了更多的讨论空间。

其实,安家融媒发现,今天我用的这个标题也不是特别准确,因为众所周知,房子是永久属于你的,只是土地是70年产权,因为很多人喜欢这样问,我姑且也用这样的标题便于大家辨识。

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过去不少人总是问我70年产权到期后该怎么办呢?我都是说实话,我相信我们也听到过不少的说法,但是我告诉你,这是国家都没有想好的事情,你问我我怎么知道?别说我,专家也不知道,别说专家,国家也不一定知道。

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不少人引用这样的标题,《国土部:70年产权到期后自动续期不收费》,其实,安家融媒查了一下,并不是这样说的,而且很容易被误导,甚至被一些别有用心的人利用。2016年12月23日当时的国土资源部召开新闻发布会透露,对于少数住宅建设用地使用权到期问题处理,国土资源部出台了过渡性措施,即业主不需要提出续期申请,不需要缴费,可正常办理交易和登记手续。

期满续费“不明”

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去年8月,民法典物权编草案一审稿首次提及住宅用地使用权续期费用问题,并作出了一个原则性规定,但住宅建设用地使用权到期该怎么续期,是否需要缴费,如何缴费等问题至今未有明确规定。

但这个还只是个案,并不代表未来所有的房子都是这样的政策,一些人利用这个大肆炒作,忽悠买房。其实不用忽悠,该买就买,买不起说什么也没用。

什么是住宅用地使用权期间届满续期问题?按照相关法律规定,我国土地使用权出让按照类别设置了不同的最高年限:居住用地70年,工业用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年等。

如果说过去对于这个还有点混沌,现在相对来说要清楚多了,我们看看最新的说法。

简单来说,就是普通民众购买的商品住宅,其所涉及的土地使用权为70年,获取代价为开发商所支付的土地出让金,这笔费用随之转化为房屋的成本之一。实质上,这个成本是由购房者来最终承担。

8月27日,备受社会关注的民法典各分编(草案)提请审议,这是民法典编纂工作的重要一步,是我国民事立法中的一件大事。针对社会高度关注的住宅建设用地使用权期间届满续期的问题,民法典物权编草案对此作出了原则性规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

民法典物权编草案在2018年8月首次提请审议后,关于住宅建设用地使用权问题成为外界关注的焦点。物权编草案一审稿曾对住宅用地使用权问题作出原则性规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。”

安家融媒认为,虽然这还不是最终落地结果,但是思路似乎基本上已经很清晰了,说清楚也只是大致思路,但并没有对谁收费或减免提出更具体的要求。说白了,收费是肯定的,但可能有人会减免。

与现行《物权法》相比,物权编草案增加了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定”的内容。周友军表示,物权编草案一审稿总体上反映出立法机关对住宅建设用地使用权期间届满的问题没有形成一个最终的意见,所以还是把问题留给了未来的法律、行政法规来解决。

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中国政法大学民商经济法学院副教授、中国法学会民法学研究会副秘书长王雷认为,自动续期不需要再行办理续期申请手续,但不等同于无偿续期。建设用地使用权即使是续期收费,续期缴纳的费用也不应该等同于建设用地使用权出让金,前者应该远低于后者。住宅建设用地使用权自动续期并不等同于永久续期,以免永久使用权导致国家对城市土地所有权的虚化。

这也就引发了到底什么样的人会减免呢?房子少的可能性较大,或者房子居住面积小的可能会免交。那么房子多的炒房者该怎么打算呢?

不过,北京市东元律师事务所合伙人律师李松表示:“大家不用过分担心,我国开发商建设的许多房屋大部分是90年代之后,因此时间还很多。其次续期的费用也不会太高,肯定会保障大家居住有其屋。”

我还是那句话,多数房子未来还有几十年才到期,谁也不知道将来会有多少变数,但最大的可能就是对于房产的税与续费合并到一起。那么,这对房子太多的人并不是什么利好。对于租金水平较高、地段较好的房子可能还能租出去来弥补交税,如果不是,倒不如早点抛售了。

“虽然我国短期内不会有大面积住宅建设用地使用权到期的情况,但这个问题终究有一天会大面积爆发。”北京航空航天大学法学院教授周友军周友军表示,物权编草案二审可能还是会持着目前的立场,将这个问题留给未来继续讨论。

对于刚需而言,这次新说法更加照顾到大家的居住权益。我们都知道,最近提出房子是用来住的而不是用来炒的,而且要通过多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度让全体人民住有所居。

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为此,草案专门增加一章规定居住权。“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。这一制度安排有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。”全国人大常委会法工委民法室副主任杜涛说。另外,租房方面,为保护承租人利益,草案增加了住房承租人的优先承租权制度。

居住权回归

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